万科“活着”:欢迎来到存量残杀时代

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编者按:本文转自棱镜,作者郭亦非,创业邦经授权转载。

8月将末,2019年中报披露渐入高潮,房企Top5的座次已经重排。

万科以3340亿元的销售额坐稳老大宝座,碧桂园和恒大分列第二三位,保利地产以2526亿元合约销售额超越融创,重回行业第四,融创落至第五。

巨头之间的座次变化意味着,在房企融资环境剧烈收缩,销售规模增速放缓之际,一场巨头间的“存量残杀”在所难免,而融资成本则是关键胜负手。

万科这样的“好学生”,开始显露出“做难题”的本领。

求生

万科在做人事减法。

财报显示,相较于2018年末,万科在册员工半年增加至112059人,房地产开发系统员工则从12669人减少至12080人,半年减少589人。

裁员或许是在响应董事长郁亮那句“活下去”,这同样是现任万科管理层押注房地产开发主业的口号。

“基本盘是保证万科‘活下去’的关键,基本盘就是开发业务。它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。大家以为‘活下去’应该像乞丐一样去讨饭吃,其实对万科而言,‘活下去’是希望活得更好,活得更久。”郁亮2018年底时公开表示。

从万科逆势增长的2019年半年报业绩来看,郁亮的调整颇有成效。

这份财报显示,万科上半年房地产开发业务销售额达到3340亿元,同比上升9.6%,销售增速大幅领跑碧桂园和恒大,市占率达到4.6%; 营业收入为1393.2亿元,同比增长31.5%,其中房地产营收达1329.9亿元,物业服务收入达52.8亿元;归属上市公司股东净利润为118.4亿元,同比增长29.8%。

8月21的财报业绩说明会,万科CEO祝九胜当场表示:“有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说争当好学生,答好难题目。”

祝九胜所说的行业难题是融资收紧,“这对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大。”

万科的确是“好学生”。

截至2019年6月底,万科持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元,短期偿债压力无虞。

尤其是万科的净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为35.04%,处于让全行业羡慕的低位。

手握充沛现金,万科在土地市场却变得谨慎起来。

该公司上半年新获项目54个,去年同期则为117个,拿地总建面1372.8万平方米,同比减少33%,其中权益建面941.8 万平方米,同比减少18%;权益地价总额649.8亿元,同比增长12%;楼面均价6900 元/平方米,占同期销售均价的44%。

如果按权益投资金额来计算,万科88.4%的新增项目位于一二线城市。

“我们拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地,没有固定的拿地计划,拿地策略集中在核心都市圈,比如长三角、珠三角、大湾区等,集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。”万科首席运营官张旭在业绩说明会上还强调,不会再进三四五线城市。

现有总的土地储备,可以满足万科两年左右的销售需求。

截至 2019 年上半年,万科在建项目总建面9867.6万平方米,规划中项目总建面约5472.6万平方米,另有旧城改造项目中合计权益建筑面积约341.4万平方米。

求稳

万科现在更像是一家深圳国企,其中代表地方国资的深圳地铁持股比例高达28.69%。

国企的特点之一是“稳”。这是郁亮修枝剪叶,全力聚焦地产主业的背景信息。

万科曾是较早进行多元化探索的头部房企,2013年,其首次提出由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型,进行多元化业务扩展。上海区域的“热带雨林”计划、广深区域的“八爪鱼”战略、北京区域的“6+X”,一度在万科内部搞得轰轰烈烈。

在万科以“活下去”为首要目标之后,上述多元化试点工程开始收缩。

例如,长租公寓事业部总经理薛峰离职,为长租公寓贡献主要房源的“万村计划”,全面暂停签约新房源,甚至主动违约,放弃部分已签约房源。

“这块业务涉及主体、历史问题比较多,比如房屋的报批报建遇到难度,握手楼怎么解决消防问题,能否按照正常的节奏把施工做好。”祝九胜在此次业绩会上解释称。

2018年下半年,万科还将所有业务按照BG(事业群)、BU(业务线)两个业务组织形式加以区分,BG主营房地产开发,包括南方区域、上海区域、北京区域、中西部区域;BU围绕主营业务做“地产+”,包括商业地产、物流仓储、长租公寓、梅沙教育、冰雪度假及海外业务。

尽管“万村计划”受挫,但万科的长租公寓项目上半年新开业 2.06 万间,累计开业 8.2 万间,成熟期项目(开业半年及以上)平均出租率达91%。

商业地产方面,万科以印力为主要平台,累计管理商业项目总建面超1350万平方米,购物中心整体出租率(不含改造项目)达 97%。

物流仓储方面,万纬物流则运营 64 个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率达 92%。

这两个“地产+”项目现在都已进入所在领域的前三甲,但并未真正为万科贡献利润,其营收或利润也并未达到信息披露要求的10%以上的标准。

此前,在万科股东大会上,祝九胜曾表示,新业务中的物业、物流业务,回报水平可以,肯定可以覆盖融资水平,商业也不错。但是,新业务如养老、教育,甚至没有在此次财报中出现。

与万科多元化业务多围绕地产主业不同,在头部房企中,恒大铁了心进军新能源汽车领域,并购造车上下游产业链公司,迄今斥资超过200亿元;碧桂园则在构建地产、机器人、农业“三驾马车”的业务架构。

另一个头部房企融创,2019年上半年的多元化业务重心是文旅地产,该板块在2019年上半年继续亏损。

头部房企的多元化业务,各有千秋,暂时难言优劣。

求变

但它们已经在房地产开发主业上有所分化。万科、保利逆势增长,恒大、碧桂园、融创趋于保守。

其中,碧桂园上半年权益销售额为2819亿元,比去年同期减少近300亿元,营收、净利润虽然保持增长势头,但增幅相较去年同期均小幅下滑。

恒大尚未公布半年业绩,从其早先公告的盈利预警来看,由于上半年交楼面积减少,其净利润及核心净利润,同期分别下滑49%及45%,至270亿元及300亿元,合约销售额则与去年同期相当,2018年上半年完成销售额约3042亿元。

这意味着,上半年销售额达到3340亿元,同比上升9.6%的万科,其销售增速大幅领跑碧桂园、恒大两家,暂时坐稳中国第一房企的宝座。

孙宏斌执掌的融创合约销售额同比增长11.8%,达到2141.6亿元,被保利录得的2526亿元合约销售额超越,保利现在是中国第四大房企。

在房地产这个高度资金密集型的行业,融资成本是关键的胜负手之一。

保利上半年有息负债综合成本约4.99%,同时还发行 5亿美元债和15亿元中期票据,利率分别为3.875%及3.6%,其以低成本储备长期资金,并获批公司债券150亿元。

万科融资成本同样远低于行业平均水平,其发行的各类债券中,最高一笔的利率是4.54%,最低一笔仅3.5%。

“尽管万科、保利的国企背景有助于降低融资成本,但客观来说,两家公司相对稳健的市场战略和负债水平,都是让金融机构感到放心的关键因素。”一位信托机构高管对《棱镜》表示,在现有环境中,他们“更喜欢家底殷实的乖孩子”。

与之相比,碧桂园加权平均借贷成本则为6.13%,融创上半年发行了多笔美元优先票据,利率则在7.25%至8.375%之间,融资成本与行业平均成本无异。

恒大此前发行的部分美元债利率来到10%以上。

从2019年上半年拿地的情况来看,五家龙头房企风格不一。据易居研究院统计,碧桂园斥资856亿元,排名第一,融创斥资801亿元,排名第二,万科、保利、恒大三家拿地金额分别为558亿元、505亿元和256亿元。

恒大已经在拿地风格上流露出保守倾向,“并购王”融创则已明确喊出暂时停止公开市场拿地。

“今年上半年拿地显得稍多一些,但按我们的行业地位,拿的地其实不多,四五月基本停止,下半年没有拿地指标,除非是特别好的拿地机会。”孙宏斌在业绩说明会说。

不过,现有Top5的排名还将发生变化。早在2017年股东会上,保利董事长宋广菊就提出目标,最晚至2021年,保利要重回行业前三。

巨头的厮杀还将继续。

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