萬科“活着”:歡迎來到存量殘殺時代

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編者按:本文轉自稜鏡,作者郭亦非,創業邦經授權轉載。

8月將末,2019年中報披露漸入高潮,房企Top5的座次已經重排。

萬科以3340億元的銷售額坐穩老大寶座,碧桂園和恆大分列第二三位,保利地產以2526億元合約銷售額超越融創,重回行業第四,融創落至第五。

巨頭之間的座次變化意味着,在房企融資環境劇烈收縮,銷售規模增速放緩之際,一場巨頭間的“存量殘殺”在所難免,而融資成本則是關鍵勝負手。

萬科這樣的“好學生”,開始顯露出“做難題”的本領。

求生

萬科在做人事減法。

財報顯示,相較於2018年末,萬科在冊員工半年增加至112059人,房地產開發系統員工則從12669人減少至12080人,半年減少589人。

裁員或許是在響應董事長鬱亮那句“活下去”,這同樣是現任萬科管理層押注房地產開發主業的口號。

“基本盤是保證萬科‘活下去’的關鍵,基本盤就是開發業務。它支持着未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。大家以為‘活下去’應該像乞丐一樣去討飯吃,其實對萬科而言,‘活下去’是希望活得更好,活得更久。”鬱亮2018年底時公開表示。

從萬科逆勢增長的2019年半年報業績來看,鬱亮的調整頗有成效。

這份財報顯示,萬科上半年房地產開發業務銷售額達到3340億元,同比上升9.6%,銷售增速大幅領跑碧桂園和恆大,市佔率達到4.6%; 營業收入為1393.2億元,同比增長31.5%,其中房地產營收達1329.9億元,物業服務收入達52.8億元;歸屬上市公司股東淨利潤為118.4億元,同比增長29.8%。

8月21的財報業績説明會,萬科CEO祝九勝當場表示:“有一句話叫好學生喜歡難題目,對萬科來説爭當好學生,答好難題目。”

祝九勝所説的行業難題是融資收緊,“這對整個行業肯定會有一些影響,可能對資信比較好、比較穩健經營的企業來説,適應的難度沒那麼大。”

萬科的確是“好學生”。

截至2019年6月底,萬科持有貨幣資金1,438.7億元,遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元,短期償債壓力無虞。

尤其是萬科的淨負債率(有息負債減去貨幣資金,除以淨資產)僅為35.04%,處於讓全行業羨慕的低位。

手握充沛現金,萬科在土地市場卻變得謹慎起來。

該公司上半年新獲項目54個,去年同期則為117個,拿地總建面1372.8萬平方米,同比減少33%,其中權益建面941.8 萬平方米,同比減少18%;權益地價總額649.8億元,同比增長12%;樓面均價6900 元/平方米,佔同期銷售均價的44%。

如果按權益投資金額來計算,萬科88.4%的新增項目位於一二線城市。

“我們拿地是根據收了多少錢回來才能拿多少地,沒有固定的拿地計劃,拿地策略集中在核心都市圈,比如長三角、珠三角、大灣區等,集中在有人口流入、有基礎設施、有產業基礎的地方。”萬科首席運營官張旭在業績説明會上還強調,不會再進三四五線城市。

現有總的土地儲備,可以滿足萬科兩年左右的銷售需求。

截至 2019 年上半年,萬科在建項目總建面9867.6萬平方米,規劃中項目總建面約5472.6萬平方米,另有舊城改造項目中合計權益建築面積約341.4萬平方米。

求穩

萬科現在更像是一家深圳國企,其中代表地方國資的深圳地鐵持股比例高達28.69%。

國企的特點之一是“穩”。這是鬱亮修枝剪葉,全力聚焦地產主業的背景信息。

萬科曾是較早進行多元化探索的頭部房企,2013年,其首次提出由傳統住宅開發商向“城市配套服務商”轉型,進行多元化業務擴展。上海區域的“熱帶雨林”計劃、廣深區域的“八爪魚”戰略、北京區域的“6+X”,一度在萬科內部搞得轟轟烈烈。

在萬科以“活下去”為首要目標之後,上述多元化試點工程開始收縮。

例如,長租公寓事業部總經理薛峯離職,為長租公寓貢獻主要房源的“萬村計劃”,全面暫停簽約新房源,甚至主動違約,放棄部分已簽約房源。

“這塊業務涉及主體、歷史問題比較多,比如房屋的報批報建遇到難度,握手樓怎麼解決消防問題,能否按照正常的節奏把施工做好。”祝九勝在此次業績會上解釋稱。

2018年下半年,萬科還將所有業務按照BG(事業羣)、BU(業務線)兩個業務組織形式加以區分,BG主營房地產開發,包括南方區域、上海區域、北京區域、中西部區域;BU圍繞主營業務做“地產+”,包括商業地產、物流倉儲、長租公寓、梅沙教育、冰雪度假及海外業務。

儘管“萬村計劃”受挫,但萬科的長租公寓項目上半年新開業 2.06 萬間,累計開業 8.2 萬間,成熟期項目(開業半年及以上)平均出租率達91%。

商業地產方面,萬科以印力為主要平台,累計管理商業項目總建面超1350萬平方米,購物中心整體出租率(不含改造項目)達 97%。

物流倉儲方面,萬緯物流則運營 64 個項目(含55個高標庫項目和9個冷鏈項目),其中高標庫穩定運營項目平均出租率達 92%。

這兩個“地產+”項目現在都已進入所在領域的前三甲,但並未真正為萬科貢獻利潤,其營收或利潤也並未達到信息披露要求的10%以上的標準。

此前,在萬科股東大會上,祝九勝曾表示,新業務中的物業、物流業務,回報水平可以,肯定可以覆蓋融資水平,商業也不錯。但是,新業務如養老、教育,甚至沒有在此次財報中出現。

與萬科多元化業務多圍繞地產主業不同,在頭部房企中,恆大鐵了心進軍新能源汽車領域,併購造車上下游產業鏈公司,迄今斥資超過200億元;碧桂園則在構建地產、機器人、農業“三駕馬車”的業務架構。

另一個頭部房企融創,2019年上半年的多元化業務重心是文旅地產,該板塊在2019年上半年繼續虧損。

頭部房企的多元化業務,各有千秋,暫時難言優劣。

求變

但它們已經在房地產開發主業上有所分化。萬科、保利逆勢增長,恆大、碧桂園、融創趨於保守。

其中,碧桂園上半年權益銷售額為2819億元,比去年同期減少近300億元,營收、淨利潤雖然保持增長勢頭,但增幅相較去年同期均小幅下滑。

恆大尚未公佈半年業績,從其早先公告的盈利預警來看,由於上半年交樓面積減少,其淨利潤及核心淨利潤,同期分別下滑49%及45%,至270億元及300億元,合約銷售額則與去年同期相當,2018年上半年完成銷售額約3042億元。

這意味着,上半年銷售額達到3340億元,同比上升9.6%的萬科,其銷售增速大幅領跑碧桂園、恆大兩家,暫時坐穩中國第一房企的寶座。

孫宏斌執掌的融創合約銷售額同比增長11.8%,達到2141.6億元,被保利錄得的2526億元合約銷售額超越,保利現在是中國第四大房企。

在房地產這個高度資金密集型的行業,融資成本是關鍵的勝負手之一。

保利上半年有息負債綜合成本約4.99%,同時還發行 5億美元債和15億元中期票據,利率分別為3.875%及3.6%,其以低成本儲備長期資金,並獲批公司債券150億元。

萬科融資成本同樣遠低於行業平均水平,其發行的各類債券中,最高一筆的利率是4.54%,最低一筆僅3.5%。

“儘管萬科、保利的國企背景有助於降低融資成本,但客觀來説,兩家公司相對穩健的市場戰略和負債水平,都是讓金融機構感到放心的關鍵因素。”一位信託機構高管對《稜鏡》表示,在現有環境中,他們“更喜歡家底殷實的乖孩子”。

與之相比,碧桂園加權平均借貸成本則為6.13%,融創上半年發行了多筆美元優先票據,利率則在7.25%至8.375%之間,融資成本與行業平均成本無異。

恆大此前發行的部分美元債利率來到10%以上。

從2019年上半年拿地的情況來看,五家龍頭房企風格不一。據易居研究院統計,碧桂園斥資856億元,排名第一,融創斥資801億元,排名第二,萬科、保利、恆大三家拿地金額分別為558億元、505億元和256億元。

恆大已經在拿地風格上流露出保守傾向,“併購王”融創則已明確喊出暫時停止公開市場拿地。

“今年上半年拿地顯得稍多一些,但按我們的行業地位,拿的地其實不多,四五月基本停止,下半年沒有拿地指標,除非是特別好的拿地機會。”孫宏斌在業績説明會説。

不過,現有Top5的排名還將發生變化。早在2017年股東會上,保利董事長宋廣菊就提出目標,最晚至2021年,保利要重回行業前三。

巨頭的廝殺還將繼續。

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