新力控股登陆港交所,直言上市因缺钱

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图片来源@视觉中国

11月15日,新力控股正式登陆港交所,发行价3.3港元至4.5港元,发售5.294亿股,拟集资17.47亿至22.5亿港元。当日开盘价3.98港元,截至上午收盘,报3.93港元,较开盘下跌1.26%。

这家刚刚成立9年的江西房企,于今年5月向港交所递交了招股书,10月底终于通过了聆讯。一般而言,企业从递交招股书到上市敲钟只需要一个月,但新力控股已经算是幸运的那个,与其几乎同期递交招股书的海伦堡地产、奥山控股、万创国际还在排队,加上后续新交表的企业,等待IPO通关的内地房企还有8家。

今年以来,中小规模房企掀起上市潮,被业内看作资金压力下的无奈之举。新力控股在招股书中直言,融资额的约60%将用于现有项目开发建设,约30%将用于还债,约10%将用于一般营运资金。但目前来看,中小房企上市融资的自救之路,似乎并不顺畅;而对新力控股而言,上市除了将其面临的经营风险公之于众之外,带来的帮助似乎也不会太大。

多年激进发展

2010年,新力控股在江西成立,自诞生以来便一直在急速奔跑,赢在了起跑线——刚成立没多久便拿下梅岭景区脚下的一块“地王”,2014年销售额即达8亿元;2015年达45亿元,成为江西前三;2016年直接飙至161亿元。

2016年,新力控股走出江西,在惠州成为销售榜眼;2017年,已在全国15座城市布局,并于6月将总部迁往上海,销售额高达457亿元,跻身全国50强;2018年初,创始人、董事长张园林提出“保800亿争1000亿”的目标,最终实现915亿元,位列全国34名。

2008-2017年,正是南昌房价狂奔的十年,从均价不足5000元涨至超万元,涨幅全国前十,在中部六省会里仅次于合肥,新力控股的规模扩张,恰是由于生逢其时。招股书显示,其近三年合约销售额、营业收入、净利润等均保持近100%左右的复合增长。

招股书显示,2016年至2018年,新力控股营收分别约为从22亿元、52亿元、84亿元;归母净利润分为6244万元、9502万元、4亿元。2019年前四个月,公司的营收、归母净利润分别为57亿元、2亿元,同比分别增长278%、357%。同期,新力控股毛利率分别为24%、34%、37%、34%,在业内处于中上水平;净利率则分别为3%、2%、5%、4%,处于较低水平。

经营风险极高

激进发展的另一面是居高不下的负债与经营风险。根据招股书,2016年及2017年,新力控股经营活动所产生的现金流量净额分别为-20亿元、-65亿元,2018年大幅转正至17亿元,到2019年4月底,又转负至-13亿元;再看代表着企业经营风险的净负债率,新力控股过去三年的数据分别为190%、270%、240%,2019年4月底更是直接飙至310%,远远超过70%至80%的安全区间,在业内排名前列。

负债方面,2016、2017、2018年,新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元,若包含公司债在内,前两年数据不变,2018年未偿还借款为221.03亿元,平均利率为9.3%、9.1%及9.3%,高于业内7.5%左右的平均水准。

另外,在反应企业短期偿债能力的流动比率方面,新力控股的数据一直为1.1,远远低于基准数值2,短期偿债能力较差;而另一个指标利息覆盖率,在公司自由现金流脆弱的时期更为关键,它可以说明公司是否还有能力支付利息以避免偿债风险,以及是否还有融资能力来扭转困境,该比率低于1时意味着公司情况十分危急,低于2.5时就需要引起投资者的警惕,而新力控股截至2016年底、2017年底、2018年底及2019年4月底的数据分别为0.5、0.8、1.1、1.5。

对此,新力控股自己也十分清楚。在五条经营风险中,新力控股在第四条写道:“我们或无足够的资金拨付我们的物业开发项目,及资本资源未必可按有利条款取得,甚至根本无法取得。”

今年以来,国家将房地产企业融资的渠道不断收紧,融资成本一路走高,对新力控股这类规模中等的民营企业而言,尤其艰难。招股书中,新力控股提到,其于今年8月及10月发行的美元债年利率已高达12.5%,远超行业8%左右的平均水准,且期限仅6个月,最高延长180天,这对仍打算激进扩张的新力控股而言,可谓雪上加霜。

为促进回款,新力控股对旗下项目提出了“120天启动开发、180天达到预售标准”的要求,有的项目开工两月便完工销售, 最快的项目开工当月便开始销售,甚至在未取得建筑工程施工许可证情况下擅自开工。这导致新力控股多次被有关部门惩罚,成了在江西住建厅官网“黑名单”上的常客。

布局过于集中

除财务及资金上的风险之外,新力控股的经营风险还在于过于集中的布局。虽然在2016年,新力控股已经走出了江西,并于2017年将总部搬至上海,但江西仍然在新力控股的布局上占据重要位置。资料显示,2017年,在江西的销售额为294亿元,占总销售额的69%;2018年,在赣销售额539亿元,占比59%。

招股书显示,截至2019年7月31日,新力旗下共84个项目,覆盖21座城市,总土地储备约为1497万平方米,其中41.5%位于江西省,34%位于南昌;第二大粮仓惠州占比20.2%。

在风险因素的第三条,新力控股提到,其大部分收益是由江西省的业务产生,江西省经济状况任何显著下滑均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。

事实上,2018年起,江西省政府出台了一系列文件抑制房价高涨,江西房价自此驶入慢车道。最新数据显示,今年10月,南昌市新房均价14439元/㎡,环比下跌1.26%,二手房均价环比下跌0.3%;至于惠州,今年上半年一手住宅成交56444套,为近三年来半年成交量的最低值,环比下降19.8%,同比下降28.0%,下半年也延续了这一趋势。

仍有7家在等

去年开始,房企赴港上市成为风潮。2018年1月16日,正荣地产上市,此后弘阳地产、美的置业、恒达集团等相继上市,加上物业企业,2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家,是近21年来的巅峰。

进入2019年,截至目前成功上市有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保及新力控股,还在排队的有海伦堡地产、奥山控股、万创国际、汇景控股、景业名邦、三巽控股、港龙地产7家。

这些企业的共性颇多:为中小型房企,有规模扩张的诉求,且负债率较高——一以蔽之,就是资金需求较大。在业内人士看来,中小房企选择上市主要出于两个考虑,一是区域型房企的生存危机加剧,大型房企是全国布局,风险分散,而区域型房企一旦遇到调控,就可能受到较大影响,因此区域型房企不得不选择扩张,争取更多生存空间;二是偿债压力,比如近两年上市的房企大部分都把募集的资金部分用于还债。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前中小房企有一个明显的导向,就是通过上市获得较好的发展机会。因为对于中小型房企来说,不上市的话,规模很难做。

但对于目前的环境而言,在港交所上市或许并不是好的选择。58安居客房产研究院首席分析师张波分析称,调控不断加码导致房地产行业未来前景的不确定性增强,会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断,从而影响上市成功率。

所幸,新力控股上市还是成功了。但今后的路要如何走,这家企业仍需慎之又慎。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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